10月31日，央行在官網(wǎng)上發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率為3.33%。

中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調整存量房貸利率。

據(jù)了解，存量房貸利率批量調整已基本完成。有權威專家指出，此次調整對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。未來一段時間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預計新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進行調整。

偏離幅度約定為30個基點，近期存量房貸利率無需再調整

“偏離幅度的設定是調整規(guī)則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。”權威專家表示，偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務承受能力，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。

貝殼財經記者從有關商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經營，商業(yè)銀行經過測算，將該偏離幅度約定為30個基點(BP)。

據(jù)了解，具體調整規(guī)則是，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應的加點幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調整為門檻值。

對應的加點幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸加權平均利率為3.33%，當季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應的加點幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調整門檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點幅度調整至-22BP?？紤]到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調整加點幅度。

有權威專家指出，未來一段時間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預計新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發(fā)放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

存量房貸利率批量調整已基本完成，對銀行凈息差影響中性

據(jù)貝殼財經記者了解，存量房貸利率批量調整已基本完成。此次調整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經調整過加點幅度的存量房貸，調整力度和覆蓋面均超去年。

10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進行了批量調整，相關借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機短信通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130BP。

初步統(tǒng)計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。

由于房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整后的房貸利率會有所差異，重定價后都將是一樣的，存量房貸利率調整的效果將分步實現(xiàn)。目前有一部分重定價日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價，絕大多數(shù)參與批量調整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸利率平均水平(3.33%)。

有權威專家指出，此次調整對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。

近期，人民銀行下調政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個百分點，帶動中期借貸便利(MLF)利率下降0.3個百分點，降低了金融機構從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機制協(xié)調主要銀行下調各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調25BP，地方法人銀行也跟隨下調存款掛牌利率。同時，存量房貸利率下調收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。

貝殼財經記者從某家大行了解到，10月以來房貸提前還款較政策出臺前的9月減少20%，有利于銀行穩(wěn)定資產端收益。綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。

新京報貝殼財經記者 姜樊

編輯 王進雨

校對 趙琳